Quelles sont les obligations en matière de bail d’habitation ?

Les dispositions relatives aux rapports entre bailleurs et locataires sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Autrement dit même avec l’accord des parties, on ne peut pas déroger aux règles édictées dans le cadre d’un bail d’habitation.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tout d’abord tenu de remettre au locataire un logement décent. Sont donc exclus les logements dont les normes de sécurités ne sont pas assurées.

Mais il y a du nouveau en matière de logement décent afin que les logements ne soient plus des passoires énergétiques.

À compter du 1er janvier 2025, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique comprenant :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce diagnostic est normalement exigé pour réaliser la vente du bien immobilier et non sa location. La loi change donc les règles.
  • un constat de risque d’exposition au plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949), une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Cela permettra au locataire ne connaître les risques de son installation.
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Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur devra par ailleurs assurer au locataire une jouissance paisible du logement et il devra a cet effet entretenir les locaux et y réaliser toutes les réparations sauf les réparations locatives à la charge du locataire.

Il est fortement recommandé au bailleur de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) alors même qu’il loue son logement. C’est une assurance qui couvre des risques différents de la responsabilité civile d’habitation souscrite par le locataire.

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Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire a la principale obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Cela ne sera dans les faits pas un souci pour le bailleur qui est sûr d’être payer plutôt qu’un paiement annuel.

Il est également tenu d’user paisiblement des locaux loués et il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.

Il lui incombe encore de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux.

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Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par LRAR auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état.

Enfin, il pèse sur le locataire l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier chaque année, à la demande du bailleur, étant précisé que la justification résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. L’assurance est celle portant sur sa responsabilité civile d’habitation. Le bien loué sera donc assuré contre l’incendie et autres risques couverts.

Le contrat de location pourra être résilié pour défaut de souscription de l’assurance mais il sera nécessaire de mettre en demeure le locataire. Le bailleur peut même souscrire une assurance responsabilité civile pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci en l’ajoutant au loyer à payer. Si le bailleur utilise cette faculté, il ne pourra donc pas solliciter la résiliation du bail.

Cette assurance pour compte est limitée à la couverture de la responsabilité locative.  Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

La vidéo qui suit permet de tout savoir sur l’assurance habitation à souscrire par le locataire :

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Informations du document

  • Date de création du document : 31/10/2022
  • Date de dernière révision du document : 31/10/2022
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui