Comment et pourquoi conclure un bail à construction ?

Le bail à construction est un contrat par lequel le locataire s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Ce bail n’est donc pas un contrat classique et il est important de se faire assister par avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir les meilleurs conseils en la matière.

Qu’est ce qu’un bail à construction ?

Le bail à construction est conclu entre le propriétaire d’un terrain qui en remet la jouissance, moyennant le versement d’un loyer, à un preneur qui s’oblige à édifier des constructions. Il résulte d’un contrat synallagmatique, dont la durée est comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il existe donc des obligations à la charge du bailleur (propriétaire du terrain) et le preneur (le locataire du terrain).

Le régime des baux commerciaux n’est pas applicable en matière de bail à construction. Ce bail est un contrat de louage soumis au droit commun et au code de la construction et de l’habitation.

Le bail à construction fait peser principalement sur le preneur une obligation de construire sur le terrain du bailleur. Cette obligation de construire est un élément qui permet de le distinguer du bail emphytéotique, dans lequel le preneur n’a pas d’ obligation de construire. D’ailleurs la jurisprudence considère qu’un bail emphytéotique imposant au preneur une obligation de construire doit être requalifié en bail à construction.

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Quels sont les droits et obligations d’un bail à construction ?

Quels sont les droits du locataire ?

Le locataire devient titulaire d’un droit réel immobilier sur les constructions. Ce droit réel immobilier peut être hypothéqué, au même titre que les constructions édifiées sur le terrain. C’est ainsi qu’un locataire qui souhaite se faire financer pour la réalisation des constructions peut consentir une hypothèque sur le droit réel immobilier à son créancier. C’est une bonne garantie qui permette au banque de faire des financements à ces locataires en recherche d’investissement.

Le preneur peut par ailleurs vendre son droit réel. Les cessionnaires sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier. La cession de ces droits sera, en principe, imposée au droit de vente de 5,80 %. Toutefois, la TVA immobilière s’appliquera lorsque le preneur cède ses droits dans les 5 ans de l’achèvement de la construction.

Quels sont les obligations du locataire ?

Dans le cadre du bail à construction, le preneur est tenu par plusieurs obligations vis-à-vis du bailleur :

  • il doit réaliser les construction sur le terrain du bailleur. C’est la principale obligation.
  • il est tenu du maintien des construction en bon état d’entretien et des réparations de toute nature pendant toute la durée du bail ;
  • il est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. On pense ici aux taxes foncières ou les taxes d’urbanisme en cas de permis de construire, par exemple.
bail à construction
L’avocat ou le notaire peuvent rédiger le bail à construction pour plus de sécurité juridique

 

Quel est le montant du loyer d’un bail à construction ?

À la différence du bail emphytéotique, dont le loyer peut être très faible, le bail à construction doit comporter des loyers importants. C’est donc là encore une différence importante entre le bail à construction et le bail emphytéotique.

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La vidéo qui suit vous donnera d’autres exemples de différences entre bail emphytéotique et bail à construction :

Qui peut souscrire un bail à construction ?

Un bail à construction peut être souscrit par une personne physique mais aussi par une personne morale. Le plus souvent, ce sera un groupe de société qui réaliseront ce type de contrat. La SCI sera propriétaire du terrain et une SARL ou une SAS, société d’exploitation seront les preneurs du terrain. La SAS ou la SARL s’engage donc à construire un bâtiment pour la réalisation de leur exploitation. Fiscalement, cela est très intéressant pour les groupes de société.

Comment s’éteint un bail à construction ?

Le bail à construction prend fin pour deux causes essentielles :

A l’arrivée du terme fixé par le bail

La durée est une clause essentielle du bail à construction. Ce sont généralement des contrats rédigés par des avocats spécialistes en droit immobilier ou en droit d’urbanisme. Il est important de rappeler qu’il ne peut pas se prolonger par tacite reconduction. Si les parties veulent le renouveler alors il sera nécessaire qu’un nouveau bail à construction soit rédigé ou qu’un avenant soit conclu avec une nouvelle durée.

La résiliation amiable ou judiciaire du bail

Dans la mesure où le bail à construction contient des obligations à la charge du bailleur et du locataire, le bail à construction pour être résilié pour inexécution des conditions du contrat, mais aussi en cas de destruction des constructions par cas fortuit ou force majeure, à la demande de l’une ou l’autre partie, qui peut être prononcée par décision judiciaire ;

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Que se passe-t-il à la fin du bail à construction ?

C’est le contrat qui règle sort des constructions et du terrain en fin de bail. Il est donc possible de prévoir, à l’issue du bail à construction, une cession du terrain au preneur. Il s’agira d’une sorte de récompense en fin de bail pour les bons et loyaux services rendus pendant toute la durée du bail.

Si le contrat ne prévoit rien à ce sujet alors le bailleur devient propriétaire des constructions existantes et sur les constructions édifiées en fin de bail. Il est important de préciser que le bailleur n’aura aucune indemnisation à faire au preneur y compris pour les améliorations.

Vous l’aurez compris, il est important d’avoir recours à un homme de loi, avocat ou notaire, pour rédiger un tel contrat pour ne pas avoir de mauvaises surprises à la fin du bail.

Informations du document

  • Date de création du document : 15/08/2022
  • Date de dernière révision du document : 15/08/2022
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui