Quels sont les avantages d’une SCI ?

Une SCI ou société civile immobilière est une structure très utilisée en France notamment par les familles qui souhaitent se créer un patrimoine immobilier.

A la condition que les règles juridiques de constitution et de fonctionnement soient strictement respectées, les sociétés possèdent alors une personnalité morale. Cela permet à la société d’avoir un patrimoine propre et d’agir pour son propre compte.

Le recours à une société civile immobilière s’explique par la volonté des associés d’intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. Les actifs immobiliers logés dans la société appartiennent donc à cette structure et non aux associés. Les associés ont des droits uniquement sur les parts sociales.

Au plan fiscal, les effets de cette différenciation s’apprécient selon la nature fiscale de la société ou l’option fiscale choisie.

Vous l’aurez compris, le choix d’une structure sociétaire est dicté par une appréciation juridique propre à la situation de chaque entreprise, découlant de considérations sociales ou fiscales.

La SCI est un outil de gestion et de transmission de biens immobiliers.

Quelles sont les caractéristiques essentielles d’une SCI ?

Trois caractéristiques essentielles sont attachées aux sociétés civiles :

  • la société civile est dotée de la personnalité morale ;
  • cette société est à risque illimité pour les associés, qui répondent indéfiniment des dettes sociales ;
  • la société civile a un caractère fermé : les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Dans un contexte familial, la société civile immobilière familiale est donc une structure fermée et transparente ce qui représente pour les associés des avantages multiples, notamment dans les domaines fiscal, familial, matrimonial et successoral.

Pourquoi créer une SCI ?

Les sociétés civiles peuvent être un excellent instrument de gestion et de transmission d’un patrimoine personnel ou familial, tant immobilier que mobilier : pour gérer un patrimoine immobilier, c’est une société civile immobilière (SCI) qui est créée. La constitution d’une société civile ne saurait en toute hypothèse être motivée par des intérêts principalement fiscaux, faute de quoi l’administration fiscale serait fondée à contester le montage en considérant la société comme fictive ou qu’elle n’a été constituée que dans un but fiscal (abus de droit au sens de l’article L64 du code de procédure fiscale).

La création d’une SCI d’un point de vue fiscal s’inscrira dans une stratégie civile d’ensemble complétée et optimisée fiscalement.

Pour ne pas courir un tel risque, les associés doivent pouvoir apporter la preuve qu’ils ont agi dans un intérêt autre que fiscal, et doivent pouvoir justifier d’un fonctionnement effectif et régulier de la société après sa constitution.

Comment créer une SCI ?

Une société civile immobilière est une société facile à créer.

On peut la créer en ligne notamment en téléchargeant les statuts type.

Il n’y a pas de capital social minimum et il existe une totale liberté contractuelle des associés dans la rédaction des statuts.

Les formalités de constitution peuvent être réalisées par les associés ou à l’aide d’un avocat spécialisé en droit des sociétés.

Les statuts d’une société civile immobilière peuvent être établis par acte sous seing privé ou par acte notarié. Mais les statuts notariés occasionneront des frais supplémentaires. Les émoluments du notaire sont fixés par décret.

Les associés peuvent convenir d’établir un règlement intérieur qui fixera par exemple les conditions d’occupation par eux-mêmes des immeubles appartenant à la société. Le règlement intérieur présente l’avantage de pouvoir être modifié dans des conditions plus souples que les statuts, sans aucune formalité de publicité.

Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

Une SCI peut être soumise à l’imposition des ménages ou à l’imposition des entreprises. Ce sont les associés qui en font le choix.

Dans le cas d’une société civile, qui relève en principe de la fiscalité des ménages, constituée entre des associés personnes physiques, les revenus perçus par la société au titre de la location d’un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d’eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant. La société civile immobilière (SCI) permet, à cet égard, de réunir des associés dans une structure sociétaire sans basculer automatiquement dans le régime de la fiscalité des entreprises. Ce principe a pour corollaire qu’il n’y a pas systématiquement d’avantage immédiat à la constitution d’une société civile, les revenus perçus étant fiscalisés de la même façon.

Est-ce qu’une SCI peut souscrire un prêt immobilier ?

Ayant la personnalité morale, une SCI peut souscrire un prêt immobilier pour acquérir un immeuble. Elle sera alors engagée envers la banque et les associés devront faire des apports en compte courant si la société n’a pas de revenus propres (loyers par exemple). Le propriétaire d’un bien immobilier qui souhaite obtenir des liquidités en contrepartie de la valeur de son bien, a la possibilité de réaliser une vente à lui-même en vendant ce bien à une SCI. La SCI souscrit un prêt immobilier pour financer l’acquisition du bien. L’OBO immobilier a pour avantage de permettre de reporter l’endettement sur la société. En contrepartie, l’associé et la SCI conclue un bail afin que l’associé puisse résider dans la société. Les revenus tirés de cette location permettent à la société de payer son prêt.

Il est important d’indiquer qu’il est possible dans une SCI familiale que l’un des associés bénéficie de la jouissance à titre gratuit de biens immeubles composant le patrimoine social. Il s’agit donc d’un prêt à usage mais les associés devront verser des apports en compte courant pour payer les mensualités des prêts. L’intérêt social est donc sauvegardé et la faute de gestion écartée.

Quelle est la comptabilité pour une SCI ?

Une SCI doit avoir une comptabilité propre. Le gérant doit tenir une comptabilité et il n’existe pas véritablement de réglementation à suivre. La seule obligation porte sur la présentation annuelle des comptes pour approbation à l’assemblée des associés comme pour toutes les sociétés. L’absence de tenue et de présentation de comptabilité est révélatrice d’une absence de fonctionnement normal de la société, et peut permettre d’établir que la société est fictive par l’administration fiscale.

Il est important de préciser que les SCI assujetties à l’impôt sur les sociétés sont tenues de produire une comptabilité de type commercial. Les statuts peuvent également décider que le gérant devra tenir une comptabilité de type commercial (compte de résultat, bilan et annexe).

Si votre SCI est inactive, il est nécessaire de procéder à sa dissolution.

La dissolution d’une société civile entraîne sa liquidation, sauf en raison de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main. Il s’agit alors d’une transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties, si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées. Ce sont les règles du code civil qui s’appliquent.

Contrairement aux sociétés commerciales, la constatation de la clôture de la liquidation n’est pas suffisante pour entraîner la disparition de la personne morale d’une société civile : il faut aussi que cette clôture ait été publiée.

Dans les petites SCI, même si la dissolution n’est suivie d’aucune opération de liquidation, il convient de procéder à deux formalités successives au registre du commerce et des sociétés :  la dissolution de la société et la nomination du liquidateur et la radiation de l’immatriculation. 

Informations du document

  • Date de création du document : 04/09/2021
  • Date de dernière révision du document : 04/09/2021
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui