Quelles sont les autorisations nécessaires pour une construction ?

Pour construire – et ce même sur votre terrain – vous êtes tenus de faire une demande à votre mairie afin d’obtenir une autorisation de réaliser votre projet : maison (ou extension de maison via l’adjonction d’une ou plusieurs pièces sur une structure bois ou béton), piscine, garage, véranda, abri pour un camping-car … les idées ne manquent pas pour celles et ceux qui souhaitent développer un projet en partant de zéro, ou améliorer leur maison ou leur jardin.

La demande d’autorisation prendra la forme soit d’une déclaration préalable de travaux (DP) soit d’un permis de construire.

Le choix se fait en fonction du projet entrepris.

Qu’est ce qu’une déclaration préalable de travaux (DP) ?

La déclaration préalable est un acte administratif qui doit précéder certains projets immobiliers, généralement de faible importance, et qui permet à l’administration de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

Le champ d’application de la déclaration préalable est précisément délimité par le code de l’urbanisme.

La plupart du temps, une déclaration préalable est sollicitée pour des travaux sur une construction existante.

Les travaux sur constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme, mais ceux mentionnés à l’article R. 421-17 devront faire l’objet d’une déclaration préalable. Il s’agit notamment, lorsqu’un permis de construire n’est pas exigé en application de l’article R. 421-16 :

  • des travaux de ravalement lorsque la construction est située dans une zone protégée
  • des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ou des travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés, lorsque l’emprise au sol et la surface de plancher créées sont inférieures à vingt mètres carrés (ce dernier seuil est porté à quarante mètres carrés lorsque la construction se trouve dans une zone urbaine d’un plan local d’urbanisme)
  • Enfin, les travaux ayant pour effet un changement de destination d’une construction sont soumis à déclaration préalable, seuls ceux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment étant soumis a permis de construire.
Une piscine, sous condition de dimensions, nécessite une demande préalable de travaux (DP)

Qu’est ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation administrative devant être délivrée avant la réalisation de certains projets immobiliers et qui permet à l’administration de vérifier que ces derniers sont conformes aux règles d’urbanisme.

Pour les constructions neuves, le permis de construire est toujours exigé, à l’exception de celles qui ne sont soumises à aucune formalité  et de celles qui sont soumises à déclaration préalable.

Sont par exemple dispensées de toute formalité, en raison de leur nature ou de leur faible importance, les constructions inférieures ou égales à douze mètres, ayant une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à cinq mètres carrés et les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés.

Ainsi pour savoir si un permis de construire est nécessaire, il faut vérifier s’il y a une dispense ou une déclaration préalable à déposer.

Pour les constructions existantes, il n’y a en principe pas de permis de construire sauf exception.

La construction d’une maison est le projet le plus classique requérant un permis de construire

La procédure d’autorisation administrative

La demande de permis de construire ou de déclaration préalable est déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés par une personne habilitée à le faire. Il s’agit soit du propriétaire soit d’un mandataire.

Le maire donne à la demande un numéro d’enregistrement et en délivre un récépissé. Il procède ensuite aux transmissions requises par le code de l’urbanisme (préfet, président de l’établissement public de coopération intercommunale, architecte des bâtiments de France, etc.) puis instruit la demande si le permis ou la déclaration préalable est délivré au nom de la commune.

Si la décision est prise au nom de l’État, le service de l’État dans le département chargé de l’urbanisme procédera à l’instruction.

Si l’autorité compétente n’a pas notifié au demandeur, dans un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier, la liste des pièces manquantes, le dossier est réputé complet. Le délai d’instruction sera de deux (maison individuelle et/ou ses annexes) ou trois mois en fonction de la construction projetée. Ce délai pourra être prolongé dans certains cas bien précisée par la réglementation.

Une fois l’instruction achevée, l’autorité compétente prend une décision expresse ou tacite, le silence gardé au terme du délai d’instruction valant permis de construire ou déclaration préalable tacite.

La décision prise sur la demande de permis de construire ou de déclaration préalable doit être notifiée au demandeur et préciser les conditions dans lesquelles elle devient exécutoire. Un affichage en mairie doit ensuite intervenir dans les huit jours suivant la délivrance, pour une durée de deux mois, et mention doit être faite du permis sur le terrain par les soins du bénéficiaire ainsi que de la date d’affichage de l’autorisation en mairie. Cet affichage permet de faire courir le délai de recours des tiers. Les professionnels de l’immobilier font en général trois constats d’affichage par un huissier de justice afin de justifier du bon affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Une décision refusant un permis de construire ou une déclaration préalable doit être motivée.

Péremption du permis de construire

Si les travaux objet du permis de construire n’ont pas été entrepris dans les trois ans suivant sa notification, le permis est périmé. Une nouvelle demande devra donc être faite pour entreprendre son projet.

Pour en savoir plus

Informations du document

  • Date de création du document : 16/01/2021
  • Date de dernière révision du document : 16/01/2021
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui