Droit de préemption : définition, limites, contestation

Lors de la vente d’un bien, le ou les vendeurs est (sont) souvent impatient(s) de le vendre. Pour autant, il existe des précautions à prendre pour éviter une nullité de la vente. Des règles sont applicables tant aux biens immobiliers qu’aux fonds de commerce, fonds artisanaux ou aux baux commerciaux. Le principe est que le propriétaire est bien évidemment libre de vendre son bien. Mais il existe des limites conventionnelles (clause d’inaliénabilité ou droit de préférence) mais aussi légales. Le droit de préemption est l’une de ces limites légales applicables sur l’ensemble du territoire français y compris dans les territoires d’outre-mer.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption peut se définir comme la faculté, accordée à une collectivité publique ou un organisme délégataire, d’acquérir en priorité dans certaines zones préalablement définies, les biens mis en vente en vue de réaliser des opérations d’intérêt général.

Le droit de préemption des personnes publiques prime sur le droit de préemption des personnes physiques qui peut être accordé dans le cadre d’un contrat. Il est important de rappeler que la personne publique a même la préférence sur le droit de préemption de la SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural).

Pourquoi existe-t-il un droit de préemption ?

Le but d’un droit de préemption d’une collectivité publique est avant tout de protéger : protection d’espaces naturels et des zones à risques, protection du commerce de proximité ou même le maintien des logements dans les grandes villes. Que ce soit à Paris, Lyon ou Marseille, les centres-ville sont souvent investis par les banques ou les assureurs faisant disparaitre peu à peu les logements à usages d’habitation.

Ce dernier est un droit de préemption urbain. Un droit de préemption urbain a été instauré par la loi no 85-729 du 18 juillet 1985 permettant à l’État de se substituer en priorité à un éventuel acquéreur. Le champ d’application de ce droit de préemption, très étendu, s’applique à tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l’article L 631-22 du code de commerce. Un avocat spécialiste en droit de préemption urbain à Paris pourra être utile pour déméler les différentes règles applicables dans cette métropole (droit de l’urbanisme, droit de la construction et de l’habitation) . Un spécialiste permettra d’éviter des erreurs pouvant engendrer  un contentieux long et couteux.

Pour les plus petites communes, il est possible de procéder à des démarches plus facilement. Tout d’abord, l’aliénation d’un lot de copropriété est, en principe, subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le copropriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration d’intention d’aliéner est prévue par le code de l’urbanisme. Un avocat pourra faire les démarches à la place du copropriétaire sur la simple présentation d’un mandat.

Comment contester un droit de préemption ?

Il ne faut pas oublier qu’il est toujours possible de contester une décision de préemption dès lors qu’on a un intérêt à agir. Le propriétaire ou l’acquéreur évincé peuvent agir en annulation de la décision de préemption. Bien évidemment, ce droit est également ouvert au titulaire d’une promesse de vente, même si elle est devenue caduque après la décision de préemption.

Par contre, un tiers à la cession n’est en général par apte à saisir les tribunaux. La commune pourra être amenée à indemniser la partie lésée dès lors qu’elle aurait pris une décision illégale.

Par ailleurs et il est important de le noter, si le bien préempté est utilisé a une autre fin que celle qui a motivé l’utilisation du droit de préemption, il pourra y avoir un droit de rétrocession. Tout n’est donc pas perdu même après l’utilisation du droit de préemption.

Quand est-ce que la commune devient propriétaire ?

La commune devient propriétaire à la date à laquelle elle a notifié au copropriétaire du lot sa décision d’exercer son droit de préemption. Le transfert de propriété n’étant pas subordonné à la prise de jouissance du lot, la commune est débitrice des charges à compter de la notification du droit de préemption. La jurisprudence est constante sur ce sujet.

Informations du document

  • Date de création du document : 07/06/2020
  • Date de dernière révision du document : 07/06/2020
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui