Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?

Un bail commercial est conclu entre un commerçant et un bailleur pour une durée de trois, six ou neuf ans. Il permet aux commerçants d’exploiter leurs fonds de commerce dans les locaux loués. En contrepartie de la location du local commercial, le commerçant est tenu de payer un loyer dont le montant peu varier d’un commerce à un autre. Le  loyer constitue donc le prix du  bail  commercial. Sa fixation doit être établie dès la conclusion du bail. Les négociations sont souvent importantes sur le loyer lorsqu’il est nécessaire de conclure par écrit le bail commercial.

Comment est fixé le loyer du bail commercial ?

Le contrat de bail est un contrat commercial à titre onéreux puisqu’il existe un loyer. Celui-ci doit donc être déterminé dans le contrat dès sa conclusion. On ne peut pas remettre à plus tard la fixation du loyer applicable.

Ce loyer est librement fixé par les parties comme le prévoit le code de commerce. La clause prévoyant le prix et donc le loyer peut être fixe ou révisable en application d’une clause d’indexation. En pratique, les bailleurs n’hésitent pas dans les villes à forte demandes de locaux commerciaux à solliciter une indexation du loyer sur le chiffre d’affaires du commerçant (c’est ce qu’on appelle un loyer binaire). Il est également possible de prévoir une clause recette. Le bail commercial peut également prévoir un droit d’entrée, c’est-à-dire un pas de porte. Les banques peuvent être sollicitées pour le financement du pas de porte qui peut être très onéreux selon la localisation du local commercial.

Avant de conclure le bail commercial, le commerçant aura tout intérêt à vérifier le coût des charges qui peuvent lourdement grever le budget.

Comment est fixé le loyer d’un bail commercial renouvelé ?

La fixation du loyer de renouvellement résulte en principe d’un accord amiable entre les parties. Il arrive parfois, en cas de contestation, qu’il soit fixé par le juge, parallèlement ou postérieurement à la saisine d’une commission de conciliation. Ce sont les règles de code de commerce qui s’appliquent en la matière.

Le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut, en principe, excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (appelé ILC).

Qu’est-ce que le déplafonnement d’un loyer ?

Dans certaines circonstances, le loyer de renouvellement est déplafonné, soit par principe, soit en raison d’une modification notable d’un élément permettant de définir la valeur locative.

Le plafonnement est écarté en cas de modification notable des éléments suivants :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité.

Le loyer est alors fixé en fonction de la valeur locative, c’est ce qu’on appelle en pratique le déplafonnement de loyers. La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce déplafonnement peut avoir de lourdes conséquences pour le commerçant et il est donc nécessaire d’être vigilant pour éviter une procédure collective.

Comment fonctionne la révision du loyer commercial ?

A la demande du bailleur ou du preneur, le prix du bail peut être révisé tous les trois ans pour correspondre à la valeur locative.  C’est une règle d’ordre public pour les parties, c’est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger conventionnellement. La révision peut donc être à la hausse mais également à la baisse à la demande du preneur.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être faites tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Cette révision n’est pas automatique et elle doit être demandée par voie extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À peine de nullité, elle doit préciser le montant du loyer demandé. À défaut d’accord entre les parties, le juge sera donc saisi pour en fixer le nouveau montant.

Qu’est ce qu’une clause recette ?

En présence d’une clause-recettes (clause faisant varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire), le loyer n’est soumis ni à la révision judiciaire ni à la révision légale. La fixation du loyer renouvelé en présence d’une telle clause n’est régie que par la convention des parties.

La vidéo qui suit vous expliquera les pièges à éviter dans le cadre du renouvellement du bail commercial :