Tout savoir sur l’hypothèque

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la plupart des Français ont l’obligation de recourir à un prêt immobilier.

L’acquéreur négocie avec sa banque les conditions financières de son financement : taux, durée, amortissement linéaire ou progressif ou même les assurances. Mais rares sont ceux qui pensent à négocier les garanties prises par les banques. Et pourtant, cela est très important car une hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers pris sur votre maison peut coûter très cher à l’acquéreur.

En effet, il s’agit d’une garantie redoutablement efficace pour le créancier qui peut vendre votre bien si vous n’honorez plus le remboursement de votre dette. Il est important de savoir qu’un même bien immobilier peut être hypothéqué au profit de plusieurs créanciers. Les créanciers prendront rang en fonction de la date à laquelle ils publient leur hypothèque à la conservation des hypothèques.

Qu’est-ce qu’une hypothèque  ?

L’hypothèque conventionnelle

La définition d’une hypothèque conventionnelle est très simple : il s’agit d’une sureté réelle immobilière consentie par le propriétaire du bien immobilier et en vertu de laquelle le créancier a le droit de faire vendre le bien dès lors qu’il n’est pas remboursé de son obligation.

Il existe d’autres sortes d’hypothèques : les hypothèques judiciaires, et les hypothèques rechargeables.

L’hypothèque judiciaire

Une hypothèque judiciaire est prise par un créancier dès que le débiteur principal ne rembourse plus son obligation.

Elle est d’abord prise à titre provisoire puis de manière définitive dès que le créancier dispose d’un titre exécutoire.

L’hypothèque rechargeable

Quant à l’hypothèque rechargeable, elle a été créée en 2014 pour permettre aux aux propriétaires d’une maison d’hypothéquer son bien contre le versement d’un nouveau prêt.

La loi ne prévoit l’hypothèque rechargeable que dans le cadre d’une hypothèque conventionnelle et dans le cadre d’une activité professionnelle.

L’acte constitutif d’hypothèque doit prévoir expressément la possibilité d’un rechargement.

L’hypothèque peut être transformée en hypothèque rechargeable après sa constitution.

L’avenant en ce sens ne prendra effet qu’à sa date ou plus exactement celle de sa publication.

Pour éviter une nouvelle crise financière, il est important que la banque octroi le nouveau financement en raison de la capacité de remboursement du propriétaire, candidat au financement, plutôt qu’en raison de la valeur de l’immeuble. A défaut, une crise immobilière se profilerait !

L’hypothèque légale

Enfin, il existe des hypothèque légales prises en vertu de la loi.

Le code civil instaure un certain nombre d’hypothèques légales mais d’autres codes en ont créé. Ainsi, deux grandes catégories d’hypothèque légale apparaissent, la première catégorie résultant du Code civil, la seconde résultant d’autres codes ou lois spéciales.

En tout premier lieu, l’article 2400 du Code civil vise cinq cas d’hypothèque légale :

  • l’hypothèque légale des époux ;
  • l’hypothèque légale des mineurs et des majeurs en tutelle ; 
  • l’hypothèque légale des personnes morales de droit public sur les biens de leurs comptables ;
  • l’hypothèque légale du légataire ; 
  • l’hypothèque légale garantissant certaines créances visées à l’article 2331 du Code civil.

Noter que l’hypothèque légale de la femme mariée est devenue l’hypothèque légale des époux.

Les hypothèques légales visées par le Code civil ont certaines particularités. On sait que l’hypothèque conventionnelle est soumise au principe de la double spécialité : spécialité de la créance garantie, spécialité de l’assiette.

Les hypothèques légales sont générales ou spéciales quant à la créance garantie.

Le créancier peut inscrire son droit sur tous les immeubles appartenant actuellement à son débiteur et sur ceux entrés, par la suite, dans le patrimoine de ce dernier.

Le créancier devra néanmoins mentionner la somme garantie ainsi que les immeubles grevés.

Quel est le coût d’une hypothèque ?

Le coût d’une hypothèque dépend d’abord de la créance à garantir.

Le coût varie en fonction d’une dette professionnelle ou à titre privée.

Il existe des simulateurs en ligne pour déterminer ce coût dans le cadre d’une acquisition immobilière pour un particulier. Il ne faut pas hésiter à les utiliser pour déterminer le coût global de votre financement. Les notaires sont également là pour vous donner ce coût puisque ces derniers collectent les taxes pour l’Etat.

Selon les textes fiscaux, les inscriptions hypothèques judiciaires, comme celles des hypothèques conventionnelles, donnent lieu à la perception de la taxe de publicité foncière, à l’exception des inscriptions en renouvellement.

En tout état de cause, le privilège de prêteur de deniers est moins onéreux qu’une hypothèque conventionnelle. Cependant, il existe des conditions pour que le notaire puisse prendre le privilège de prêteur de deniers au lieu et place d’une hypothèque conventionnelle.

Tout d’abord, il est nécessaire que ce soit dans le cadre d’une vente immobilière et que le prix soit quittancé à l’acte de vente. Ces deux conditions sont essentielles. Ainsi en cas de rachat de prêt, il n’est pas possible de solliciter un PPD. La seule voie sera une hypothèque conventionnelle bien plus onéreuse et dont le coût dépend du montant de la créance.

Plus votre dette sera importante et plus le coût sera lourd.

Quelles sont les formalités de publicité d’une hypothèque ?

Pour être opposable aux tiers, le notaire doit procéder à la publicité de l’hypothèque à la conservation des hypothèques devenue depuis quelques années le service de la publicité foncière.

A défaut de réaliser la publicité dans les deux mois de la vente, le PPD se transforme en hypothèque conventionnelle.

C’est également au bureau des hypothèques que les mainlevées sont inscrites pour constater le remboursement intégral d’une dette garantie par une hypothèque conventionnelle.

Cependant, si une dette n’est plus causée, il n’est pas nécessaire d’engager des frais pour réaliser la mainlevée. Le créancier désintéressé ne pourra pas poursuivre le débiteur si sa créance est éteinte : la créance n’est plus causée.

Informations du document

  • Date de création du document : 16/01/2021
  • Date de dernière révision du document : 16/01/2021
  • Document rédigé par un(e) juriste : oui