Cautionnement solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation

Le cautionnement est une garantie par laquelle le bailleur s’assure qu’en cas de défaillance de son locataire, les obligations de celui-ci seront remplies.

Quand est-il possible pour un bailleur de solliciter un cautionnement ?

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être sollicité, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, garantissant les obligations locatives du locataire sauf, toutefois, en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au bailleur afin de garantir l’exécution de ses obligations locatives. Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors provision pour charges.

Pour être clair, le texte prévoit donc que le bailleur ne peut pas solliciter un cautionnement solidaire pour garantir le loyer s’il a souscrit une assurance. Cependant, le bailleur sera en droit de solliciter un cautionnement pour garantir le dépôt de garantie.

Il est important de noter que si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

  •  S’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par le décret no 2009-1659 du 28 décembre 2009.
  •  Ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Quelle est la durée de l’engagement de caution ?

  • Lorsque le cautionnement est à durée déterminée, l’engagement de la caution prend fin au terme convenu.
  • Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. Il est important de rappeler qu’un engagement à durée perpétuelle n’est pas possible en droit français. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée à l’acquéreur.

Comment se forme le cautionnement solidaire ?

La personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la mention manuscrite

  • Du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location;
  • de la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte; et
  • de la reproduction manuscrite du deuxième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Ce formalisme n’est pas exigé pour les personnes morales qui se portent caution. À titre de précaution, il est préférable de suivre le même formalisme pour éviter un contentieux inutile.